江阴“五彩家园农庄”权属之争案的思考

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　　2025年6月，位于江阴市祝塘镇文矿路9号，占地62.35亩的“五彩家园生态农庄”(又名“舒心田园农庄”)，因权属纠纷引发肢体冲突，这场持续数月的争议背后，折射出民事纠纷处置中的多重法律困境。

　　农庄创始人为张亚萍，1998年从无锡赴祝塘创业，自养鸡产业起步，逐步投建该农庄。随着经营规模扩大，债务压力同步递增。在好友严某青的劝说下，张亚萍未经全部债权人同意及签字确认，与严某青签订了一份名为“以物抵债”的农庄转让协议。令人愤慨的是，严某青仅主张接收农庄全部资产，却明确拒绝承担任何关联债务。

　　2025年6月5日，冲突进一步升级：严某青纠集多人以暴力手段侵占农庄。张亚萍多次报警求助，请求警方责令对方维持纠纷发生前的农庄原状，但最终未能阻止严某青一方在侵权后的占有状态下继续经营，其合法权益陷入“有权难行”的被动局面。

回溯核心事实脉络：2005年12月1日，祝塘镇文南村第四、五、十五村民小组(甲方)与张亚萍担任法定代表人的江阴市澄禾禽业有限公司(乙方)签订《承包地转包合同》(下称“土地协议”)。协议约定，为调整农业产业结构、发展高效农业与生态农业，甲方向乙方提供特定界址的土地(北靠文矿路;东以村道边田为界;南、西与其他村村民小组及本村小组交界段以田梗内田边为界，留田梗作为通道);甲方允许乙方在该范围内开展经济林种植、农副业生产，可改造沟渠道路，且在征得镇政府及主管部门同意后搭建必要的生产经营及生活临时用房;土地租用期限为12年，同时明确了相关费用标准与付款方式。

　　协议签订前，张亚萍已于2001年启动农庄投资建设，此后长期合法享有农庄的所有权与经营权。后因农庄设施老化破败，叠加家庭变故，张亚萍面临持续投入装修的压力，一度陷入犹豫。此时，严某青主动提出“协助协调资金”，双方口头约定：农庄装修完成后仍由张亚萍经营，财务由严某青负责管理，借款与还款事宜均由其统筹办理。

　　然而，实际履行过程中，因装修成本超出预算，严某青转而向张亚萍提供高利贷，张亚萍因已无退路被迫应允。所有借条均由张亚萍签字确认，放贷人多为严某青的关联人员。还款环节中，张亚萍主要以现金形式将款项交付严某青，再由其统一安排偿还;严某青持有两本记录资金往来的账本，相关账目均经张亚萍签字确认，但账本始终由严某青单独保管。

　　2024年下半年起，严某青以“债权人催债”为由，多次向张亚萍施压，后续又协调林某强、何某容等人通过银行贷款置换了部分高利贷。张亚萍逐渐发现该债务模式存在不可持续性，窟窿持续扩大，且严某青每月强制要求其偿还固定额度款项，导致农庄经营周转困难，不仅工程款拖欠，员工工资也无法按时发放。张亚萍提出暂停支付利息的协商诉求，遭严某青拒绝。

2025年初，严某青进一步要求张亚萍每月必须偿还36000元，张亚萍明确表示无此偿付能力，仅能尽力而为。2025年2月底，严某青开始通过威胁、利诱、哄骗等多重手段向张亚萍施压;3月中旬，其提出“合作经营”方案：由严某青在农庄内开设农家乐从事餐饮服务，农庄所有权仍归张亚萍所有，通过联合经营加快债务清偿。基于十年朋友情谊的信任，且自身经营压力确实较大，张亚萍同意了该合作提议。

　　2025年3月30日，严某青携其丈夫、弟弟严某敏前往农庄，却向张亚萍出示了一份农庄转让协议要求签字。张亚萍当即提出异议，指出双方约定的是合作协议而非转让协议。严某青、严某敏二人以 “债权人担心张亚萍变卖农庄跑路”为由进行搪塞，谎称“签订转让协议可平息催债压力”，并承诺“合作经营、共同偿债，生意红火后债务可快速清偿”。出于对朋友的信任，张亚萍最终在转让协议上签字，严某青同步向其出具了一份承诺书。

　　该转让协议载明：转让方(甲方)为张亚萍，受让方(乙方)为严某青;甲方同意将位于江阴市祝塘镇文林文矿路9号的农庄(含 62.35亩土地及地面建筑、河塘)转让给乙方，农庄现有固定资产(含设备设施、建筑物等)及经营权、管理权、所有权全部转移至严某青名下，用以抵偿债务;乙方接手后，仅承担协议所列特定人员的债务(金额以借条为凭)，未列明人员的债务概不负责;自转让日起，农庄经营由乙方自行管理，后续产生的债权债务与甲方无关;甲方可暂时经营至2025年4月，2025年5月起乙方有权要求甲方退出，不得干扰其经营。值得注意的是，协议所列“债权人”仅有严某青一人。 协议签署后，严某青随即以“农庄新所有人”身份对外宣称，却拒绝履行任何偿债义务。张亚萍的其他债权人纷纷上门催债，此时她才意识到自身受骗。

　　2025年4月初起，严某青开始持续骚扰张亚萍及农庄客源，导致农庄无法正常营业。张亚萍多次报警，并与严某青反复沟通，指出该方式只会两败俱伤，但严某青以“自己是傀儡”为由置之不理。冲突逐步升级：2025年5月18日，严某青一方出现抢夺客人饭菜的行为;2025年6月5日，其纠集30余人闯入农庄，实施砸门、换锁、殴打他人等行为，张亚萍因无力抵御被迫前往农庄外借宿。

　　当日，张亚萍再次报警，请求警方责令严某青一方退出，维持农庄6月5日前的原状。通常而言，针对经济纠纷与物权侵占交叉的复杂场景，行政机关的处置原则为：制止违法犯罪行为，对权属争议引导通过诉讼途径解决，并可能要求双方“维持现状”以避免矛盾激化。但本案中，“现状”的界定成为关键争议点——严某青已通过暴力手段实际控制农庄，此时的“维持现状”客观上巩固了其非法占有状态，导致张亚萍陷入“享有合法权利却无法行使”的困境，暴露出行政调处与民事权利保护衔接中的模糊地带。

　　2025年6月6日，张亚萍返回农庄取生活用品时，遭到严某青一方围殴。严某青、严某敏趁乱抢夺并摔毁张亚萍的手机，意图毁灭相关证据。事实上，严某青的核心目的在于规避农庄原有债务，长期独占农庄资产：涉案债务均由张亚萍以个人名义所借，其他债权人主张权利时，其便谎称“张亚萍已跑路”;而在农庄转让过程中，严某青未支付任何等价对价，仅凭一份效力存疑的转让协议试图“无偿侵占”农庄。

　　2025年7月8日，严某青以“土地承包经营权转让合同纠纷”为由，将张亚萍诉至江阴市人民法院(案号：2025苏0281民初21229 号)，请求法院确认其对农庄的所有权。然而，在法院审查证据期间，严某青于11月26日突然申请撤诉，法院依法裁定准许。法律界人士分析，此举或因严某青提交的证据不足以支撑其诉讼请求。

　　张亚萍始终主张，根据纠纷处置的基本原则，在权属争议未依法解决前，双方应维持争议发生前的合法状态。但令其失望的是，相关部门未责令严某青撤离，反而以“存在民事纠纷”为由，默认了其侵占后的“现状”，直接导致后续侵权行为进一步升级。

　　严某青撤诉后，张亚萍再次发函要求其腾退农庄，但严某青不仅置之不理，反而自2025年11月起擅自拆除农庄客房，改装为餐厅，彻底改变了农庄原有结构。即便严某青未能提供任何有效证据证明张亚萍欠其款项，亦无支付农庄转让对价的凭证，仍对张亚萍《关于第三次要求立即停止侵权并腾退房屋的函》拒绝回应。

　　本案的核心争议焦点，在于“权属纠纷发生时应维持何种‘原状’”。法律人士指出，《江西省调处土地权属争议暂行规定》第五条明确规定：“在土地权属争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏土地上的附着物”;《民法典》第一千一百七十七条对私力救济的边界亦有明确限定，受害人采取的自力救济措施必须合理，且应立即请求国家机关处理，严某青一方的暴力侵占行为显然超出了合法边界。 此外，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“发包方胁迫承包方将土地经营权流转给第三人，承包方请求撤销其与第三人签订的流转合同的，应予支持”。张亚萍主张，涉案转让协议是在严某青的胁迫下签署，且对方未支付任何对价，符合“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效情形，依法应认定为无效。

　　另一个值得关注的细节是：严某青与祝塘镇文林村25组签订的《土地流转合同》显示，其承租62.35亩土地的期限自2025年12月 1日起，但其早在2025年6月便已侵占农庄。

　　因严某青的持续侵权，农庄正常经营完全停滞，原有债务无法通过经营收益偿还，其他债权人的合法权益也因农庄被非法占有而难以实现。张亚萍求助行政机关的初衷，是希望制止非法侵权、维持纠纷发生前的合法状态，但最终却出现“侵权者得利”的局面，既违背法律立法本意，也有悖公平正义原则。

　　这场跨越数月的农庄权属之争，不仅关乎62.35亩土地的承包经营权及农庄资产归属，更触及民事纠纷处置中“原状保护”的执法边界与法律公平的实现路径。正如法律专家所言，在民事纠纷处理中，公权力机关应坚守“不偏不倚”原则，依法制止私力救济中的暴力侵权行为，维护纠纷发生前的合法状态——这既是对当事人合法权益的基本保障，也是维护社会公平正义的应有之义。

　　本案的最终走向，取决于双方能否提供充分、有效的证据，证明协议签署的真实背景、债务的实际底数以及资产权属的完整链条。而在权属争议尘埃落定前，农庄的正常经营恐难以恢复，曾经的“十年好友”对簿公堂，最终留下的不仅是经营停滞的农庄，更有难以挽回的信任裂痕与深刻的法律教训。